以房养老出现的背景
近日，保监会起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。而且，一些保险企业也递交了试点方案。以房养老这一突破中国传统家庭伦理观念的养老模式前景几何?一旦实施将面临什么细节问题?制度上又需要如何进行配套?值得探讨。
现状：推广还需厘定细节
广州具备客观条件
以房养老属于反向抵押保险，是指老人将自己的房屋产权抵押出去，以定期取得一定数额现金的养老方式。根据中国保险监督管理委员会相关负责人透露，目前选取的这四个试点城市，主要是由于这些城市在房地产方面相对规范，房价比较理性，而一些操作细节则会交由试点城市的保监会来探讨。广东保监局方面表示，广州市具备推行以房养老的客观条件。由于有良好的经济状况，资本市场的相对完善, 房地产业、金融保险业的繁荣等，另外广州人口比较密集，对于以房养老的需求较大，使以房养老模式的推行具备了可行性。
市民存疑 行业观望
一位居住在广州的老人刘女士对以房养老既期待又疑惑：“目前每月拿着三千多块退休金，虽说能温饱，但假如能把手上的其中一套房抵押给银行，从而提高退休生活质量，未尝不可。但我担心的是，房子会被压价，或者十多年后，房价再次大幅飙升，保险公司会否分给我房价上涨所带来的利润?”不但市民有疑虑，保险业行内也尚在观望。广东保监局方面透露，目前大保险企业对该项业务较为谨慎，而小公司比较积极。保险企业担心的问题主要是房子实际价值、使用年限、房价趋势、房子本身能否上市交易、产权是否清晰等。
配套政策亟须完善
显然，政府要推动以房养老，还有很多功夫要下。广东省保监局透露需要完善的金融贷款、担保机构、资产评估服务，相对理性与健康的房价和明晰的房屋产权，需要多个部门的共同参与。而且其业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域广。接下来政府开展以房养老的工作主要针对以下三方面：“一是加强宣传, 正确引导监管。通过宣传，使全社会认识到以房养老是对家庭养老和社会养老的有益补充，可有效分散养老风险。二是加强监管。监督保险公司依法合规经营，在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定。三是产品条款要简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。在业务运行过程中，充分保障老年消费者的知情权，做好相应的信息披露工作。”
除了操作细节与制度上的忧虑，中国传统家庭伦理也是以房养老最大阻碍。一对住在北京二环的老夫妇就向记者坦言：“我们不能接受赤条条地来赤条条地去，还是得多担待孩子们的未来。无论怎样，房子还是要留给孩子的。”
对话专家：“不反对、不提倡、不鼓励”
● 提出以房养老背景何在?
杨立雄：背景与十年前提出来大有不一样。十年前我国刚开始进入老年化社会，养老问题开始显现，各种养老方式都不成熟，都在探索，国外的反向抵押也被借鉴到中国来。但当年仅限于学界的讨论，不但政府没有推动，公众也不甚关注。但是现在重新提出来，原因主要有两点：其一，相对于十年前，现在房子的价值已充分体现出来。其二，独生子女制度和老龄化的问题日益凸显，老百姓对养老问题的越来越焦虑，以至于每次提到有关养老模式的变革都会引起关注，包括双轨制、延迟退休等等。
● 以房养老承担怎样的养老角色?
杨立雄：以房养老放在整个中国养老的大盘子里根本起不了什么作用，大家没必要期待太高，它充其量是个小小的补充角色。选择这种模式养老的，基本上是相对富裕的老人，手上有三四套房子，希望通过反向抵押来获得更优质的退休生活，但这毕竟是社会的极少一部分人。另外，在养老问题最严重的农村，以房养老基本不起作用，因为农村房地产市场还没有成型，房子卖不起价，流通也有难度。所以，以房养老仅仅是给了少部分人一个市场选择。
● 哪些因素阻碍推广?
杨立雄：实际上，70年产权的问题并非最大的阻碍，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，有相应的自动续期，国家未来也会延长土地的使用权限。以房养老最重要的问题在于它对中国人的生活习惯、传统文化理念提出巨大的挑战，甚至是相违背的。其实早在20世纪70年代，一些发达的西方国家就开始尝试反向抵押贷款形式，但是直到现在，也说不上普及。在中国的传统家庭伦理观念里，未来长时间还是会稳定地以家庭养老和政府养老为主，而且子代继承父辈的财产是中国家庭财产继承的准则。一旦老人把房子反向抵押给银行，将会面临很多伦理上的冲击，这一点直接导致以房养老在我国是寸步难行的。
● 政府把养老责任逐步推向个人?
杨立雄：虽然现在社会上对以房养老的讨论很热烈，但是政府还是应该保持理性，对于应该承担的养老责任必须要肩负起来，不能把养老责任推向个人。目前来看，政府应该承担的主要责任还是要保证低收入群体、低保户、三无人员的养老金，其次是补足社会养老服务的短板。至于说“以房养老”，毕竟是少数人的选择，我并不支持政府对这个模式提供财政支持，我个人对于这一模式的评价是“不反对、不提倡、不鼓励”。
● 对金融担保行业要求高在哪?
杨立雄：“以房养老”涉及对房屋价值的动态评价、产权归属等一系列问题，目前国内保险机构又尚没有推出这项业务。所以首当其冲要解决的是房子评估问题。为了避免出现银行压低房子价格、抵押者抬高房子价格的情况，必须要有公正、独立的第三方评估机构。其次，由于老年人所面临的稳定性有所欠缺，交易过程的风险较大，风险怎么分散、如何承担，都需要法律规定。由于那么多年来，以房养老仅有不算成功的几例，试验和探索都不足够，所以政府要做的是把交易成本降低，风险要分散，政策要补齐。我这里提出的支持，仅仅是政策支持而不是财政支持。
●政府应否参与培育以房养老市场
杨立雄：假如政府参与市场培育就需要财政投入。但是在一个公平的社会里这不应该是政府做的事情。说白了，以房养老是少数人甚至是有钱人的交易行为，大部分是针对手上有好几套房子的人，将其中一两套抵押出去，从而过一个更高质量的晚年。假如政府用大量的财政补贴和税收补贴来推动的话，实际上是补了富人亏了穷人，所以我觉得政府不应该参与这个市场的培育
