榆林市拆迁补偿标准规定,年榆林市拆迁旧城改造补偿条例
各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构： 《榆林市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（暂行）》、《榆林市国有土地上房屋征收与补偿工作规程（暂行）》、《榆林市国有土地上房屋征收评估办法（暂行）》、《榆林市房屋征收社会稳定风险评估办法（暂行）》、《榆林市国有土地上房屋征收补偿费用管理和使用办法（暂行）》、《榆林市实施房屋征收与补偿听证办法（暂行）》已经2011年9月6日市政府第8次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。 榆林市人民政府 二?一一年九月十三日 榆林市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（暂行） 第一章总则 第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，适用本办法。 第三条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 榆林城区房屋征收与补偿办公室组织实施榆林中心城区的房屋征收与补偿工作。 县区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 发改、监察、财政、审计、规划、住建、国土、执法、公安、工商、民政等部门应当依照《条例》的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第四条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。 第五条房屋征收部门的主要职责: （一）贯彻房屋征收与补偿有关的法律、法规及政策； （二）拟定本行政区域房屋征收与补偿有关的规范性文件； （三）做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作; （四）接受举报并及时核实、处理; （五）编制本行政区域房屋征收年度计划； （六）组织培训房屋征收工作人员； （七）实施本行政区域房屋征收与补偿工作; （八）可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督其工作； （九）对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、结构、层数、用地、附属设施、装修等情况组织调查登记,并公布调查结果; （十）房屋征收范围确定后,通知规划、国土、住建、工商、公安、税务等有关部门暂停办理相关手续; （十一）拟定征收补偿方案,报同级人民政府； （十二）与被征收人订立补偿协议; （十三）向被征收人支付被征收房屋价值的补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及补助和奖励；或者提供用于产权调换的房屋和周转用房； （十四）报请同级人民政府作出补偿决定; （十五）承担征收决定和补偿决定有关的行政复议、行政应诉，负责补偿决定非诉执行申请应诉； （十六）履行《条例》公布施行前已许可的拆迁项目的拆迁管理职责； （十七）负责建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布; （十八）负责其他与房屋征收补偿有关的工作。 第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 房屋征收工作需要社会组织和个人提供房屋征收相关技术或劳动服务的，由房屋征收部门负责委托。房屋征收部门按规定或合同约定支付技术和劳务费用。 第七条任何组织和个人对违反《条例》、本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报，接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。 第二章征收决定 第八条为了公共利益的需要，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 第九条房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，收集相关资料。被征收人应当予以配合。房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内向被征收人公布。 第十条房屋征收范围确定后，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为： （一）新建、扩建、改建房屋； （二）续建房屋（已依法取得建房批准文件，尚未建造完毕的）； （三）改变土地、房屋用途； （四）办理户口的迁入和分户； （五）其它不当增加补偿费用的行为。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。 第十一条各级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织国土、规划、住建、执法等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。 第十二条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。 各级人民政府应当组织发改、财政、国土、规划、住建、执法等有关部门及相关专家对征收补偿方案进行论证，并在政府网站和征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 征收补偿方案应当包括：征收范围、实施时间及签约期限、补偿依据、补偿方式、补偿金额的确定原则和支付方式、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限以及其他与征收补偿有关事项。 第十三条各级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况，在政府网站和征收范围内及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，半数以上（不包括半数）被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》或本办法规定的，各级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十四条各级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定组织相关部门和单位进行社会稳定风险评估，并拟定房屋征收社会稳定风险评估报告。 房屋征收决定涉及被征收收人数量较多的，应当经各级人民政府常务会议讨论决定。 第十五条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 财政、审计部门应当对征收补偿费用管理和使用情况进行监督和审计。 房屋征收所需的调查模底、测量测绘、预评估、公告、论证、听证、鉴定、申请执行、拆除等工作经费，根据项目情况由各级人民政府另行拨付，不得在征收补偿费用中列支。 第十六条各级人民政府作出房屋征收决定，应具备下列条件： (一)建设项目立项批复或符合国民经济与社会发展规划的书面证明； （二)建设项目土地预审文件或符合土地利用总体规划要求的书面证明； （三）建设项目选址意见书或符合城乡总体规划的书面证明; （四）建设项目符合有关部门专项规划的书面证明; （五）保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划的书面证明； （六）社会稳定风险评估报告； （七）征收补偿费用足额到位的证明； （八）符合法定程序的房屋征收补偿方案； （九）需要的其他证明材料。 第十七条各级人民政府作出房屋征收决定后应当在政府网站和征收范围内及时公告。房屋征收部门或房屋征收实施单位及时向被征收人送达公告。 公告应当载明以下内容： （一）房屋征收的主体； （二）房屋征收实施单位； （三）征收补偿方案； （四）行政复议、行政诉讼权利； （五）现场接待地点及联系方式； （六）监督举报电话； （七）其他应当公告的事项。 第十八条 被征收人对各级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第十九条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。收回土地统一纳入政府土地储备库。 第三章征收补偿 第二十条对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失补偿按房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。 各级人民政府按照相关规定，对被征收人给予补助和奖励。 第二十一条被征收房屋的价值，由具有三级以上资质的房地产价格评估机构按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 第二十二条按照本办法第十一条的规定，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；违反本办法第十条规定实施的，不予补偿。 第二十三条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 征收非公益事业房屋的附属物，不作房屋产权调换。 第二十四条被征收人选择房屋产权调换的，各级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的各级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 用于产权调换房屋的价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构按照同一评估时点、相同方法评估确定。 第二十五条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当按照住房保障有关规定办理相关手续，住房保障主管部门在年度保障性住房供应计划中单独列出，优先给予住房保障，被征收人可以不参加社会轮候。 第二十六条被征收房屋的用途，以房屋所有权证或建设工程规划许可证载明的用途为准。房屋所有权证或建设工程规划许可证未载明用途的，以房屋登记薄记载的用途为准；均未载明用途的，以本办法第十一条的认定结果为准。 第二十七条建设用于产权调换的房屋，其规划、设计应征求房屋征收部门的意见。用于产权调换的房屋应当符合国家质量标准和设计规范。 第二十八条房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，被征收人应当将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证件交于房屋征收部门，并由房屋征收部门到原发证机关申请注销。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 第二十九条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第三十条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。选择货币补偿的，应当在货币补偿款足额支付后搬迁；选择产权调换的，应当在签订补偿协议并结清差价后搬迁，双方另有约定的，从其约定。 第三十一条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。 第三十二条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。 第四章附则 第三十三条本办法从2011年10月13日起施行，有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止。 榆林市国有土地上房屋征收与补偿工作规程（暂行） 第一章总则 第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）等规定，制定本规程。 第二条本市范围内因公共利益项目建设，需要征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本规程。 第三条国有土地上房屋征收与补偿工作程序是：征收决定、补偿、搬迁。 第二章征收程序 第四条项目主管部门或建设单位对项目建设范围内的房屋进行征收时，应当向本行政区域的房屋征收部门提供下列资料： （一）房屋征收申请书； （二）建设项目立项批复或符合国民经济和社会发展规划的书面证明； （三）建设项目土地预审文件或符合土地利用总体规划的书面证明； （四）建设项目选址意见书或符合城乡规划的书面证明； （五）建设项目符合相关部门的专项规划批复。 第五条房屋征收部门就建设单位申请的建设项目是否符合启动征收条件，进行审查。保障性安居工程建设、旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并签订委托合同书，同时将委托事项在房屋征收范围内公布。房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位的管理、指导与监督，并对其行为后果承担法律责任。 第七条房屋征收部门或征收实施单位组成房屋征收工作组，负责房屋征收具体工作。 街道办事处组织居委会、公众代表和被征收人代表组成征询评议组，负责收集被征收人的诉求，并提出意见和建议； 房屋征收部门、公安部门组成征收保障组，负责房屋征收社会稳定风险评估和社会治安等工作； 房屋征收部门与新闻单位组成报道组，负责房屋征收的宣传、报道工作； 房屋征收部门组织街道办事处、居委会工作人员和被征收人，召开房屋征收动员会。 第八条房屋征收部门根据建设工程规划确定房屋征收范围，并组织街道办事处、居委会等单位的工作人员就房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、附属物的基本情况，以及建筑结构、建筑年代、新旧程度、占地面积、楼层、朝向、套型面积、装饰装修、租赁、抵押、户籍、人口或单位的情况，准确调查登记，并经被征收人确认和调查人员签字后，在房屋征收范围适时公布调查结果，公布时间不少于10日。有异议的由被征收人在公布到期之日起10日内向房屋征收部门提出申请，房屋征收部门进行复核。被征收人拒不签字的，经调查人员和无利害关系的第三人见证后，在调查报告中说明情况。 房屋征收部门调查登记后，委托具有相应资质的房地产评估机构对征收范围的房屋进行预评估。 第九条房屋征收部门书面通知征收范围内的房屋所有权人不得新建、改建、扩建和改变房屋用途，并书面通知规划、国土、住建、公安、工商、税务等有关部门暂停办理相关手续，暂停办理的期限最长不超过一年。 第十条各级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定、处理。 未经登记的土地由国土部门负责调查认定；未经登记的建筑由规划部门负责认定，认定为违法建筑的由执法部门负责处理；权属有争议的、改变用途的房屋由住建部门调查、认定、处理。 相关部门接到房屋征收部门的申请后应在10个工作日内作出认定结论，并书面通知房屋征收部门。需进行拆除的应在法定时间内予以处理。 第十一条房屋征收部门拟定征收补偿方案，方案包括房屋征收范围、实施时间、补偿依据、补偿方式、货币补偿金额的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况，以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限，搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限等。报同级人民政府。 第十二条各级人民政府组织发改、规划、国土、住建、执法、财政、环境保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案进行论证，根据论证情况对方案进行修改。 第十三条房屋征收部门将修改后的征收补偿方案，通过政府网站、新闻媒体和征收范围内公告等方式予以公布，同时书面送达被征收人。征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。 第十四条各级人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况，通过政府网站、新闻媒体和征收范围内公告等方式公布，并送达被征收人。 因旧城区改建需要征收房屋，超过半数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，各级人民政府组织被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十五条房屋征收部门会同信访部门、街道办事处等有关单位进行房屋征收社会稳定风险评估，评估报告及评估结论应及时上报同级人民政府。 第十六条征收补偿费用应当足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门与银行签订专户存储、专款专用协议。 第十七条各级人民政府根据相关规划和计划、被征收房屋调查登记报告、征收补偿方案征求意见情况报告和社会稳定风险评估报告，作出房屋征收决定。 第十八条各级人民政府作出房屋征收决定后，及时发布房屋征收公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 第三章补偿 第十九条房屋征收部门组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。协商不成的，通过投票、抽签、摇号等方式确定。 房屋征收部门与被选定的房地产评估机构签订书面委托合同。 第二十条公布评估结果。 征收决定公告后，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公布7日，并安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。 对被征收人反映的确属错估的部分，估价师应当现场予以记录，并报请房地产评估机构进行修改、完善。 房地产评估机构在分户初步评估结果公布期满并修正后，应当向房屋征收部门提交被征收范围内的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人送达分户评估报告。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第二十一条评估结果公示期满后，在房屋征收公告和征收补偿方案确定的签约期限内，由房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。被征收人选择产权调换的，还要计算结清差价。 签订房屋征收补偿协议后，被征收人应将被征收房屋的房地产权证等权属证明一并交回，有关部门应当及时办理注销登记手续。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 第四章搬迁 第二十二条作出房屋征收决定的各级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 第二十三条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。各级人民政府根据补偿决定对被征收人给予补偿，被征收人在补偿决定确定的搬迁期限内如期搬迁。 第二十四条各级人民政府作出补偿决定后，被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，各级人民政府依法申请人民法院强制执行。 第二十五条房屋征收部门建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 第二十六条审计机关对征收补偿费用管理和使用情况进行审计，并公布审计结果。 第五章附则 第二十七条本办法从2011年10月13日起施行，有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止。 榆林市国有土地上房屋征收评估办法（暂行） 第一条为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估客观公正，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，制定本办法。 第二条在本市行政区域内评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产市场价格，以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条住建部门组织成立房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）。评估专家委员会由房地产估价师和价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。 第四条承担房屋征收评估业务的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）由被征收人在规定时间内协商选定。被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者被征收人公选一名代表通过抽签或摇号的方式确定评估机构。被征收人在规定的时间内既不按上述办法选定评估机构，又不提出选择办法，房屋征收部门选出征询评议组中的公信人士以抽签或摇号方式确定评估机构，并经公证机关公证。 评估机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求，恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。与房屋征收部门、被征收人有利害关系，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。 任何单位或个人不得干预评估、鉴定行为和结果。 第六条评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和评估机构的基本情况； （二）负责本评估项目的注册房地产估价师； （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料； （五）评估过程中双方的权利和义务； （六）评估费用及收取方式； （七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任； （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。 第七条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。被征收人超过300户的，可以由两家以上评估机构共同承担。 两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当由委托人确定一家评估机构作为牵头单位。牵头单位应当组织其他评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通协商，执行统一标准。 第八条评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。 第九条接受委托的评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。参与房屋征收评估工作的注册房地产估价师不得少于2人。 第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十一条被征收房屋价值是指被征收的房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积以及土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第十二条被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业等补偿标准，由房屋征收部门在征收补偿方案中明确。被征收人有异议的，可以委托评估机构评估确定。 第十三条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照各级人民政府的认定、处理结果进行评估。 第十四条接受委托的评估机构应当指派注册房地产估价师到被征收房屋现场逐户进行实地查勘，核对评估对象状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。 被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字或盖章确认。 因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师以及无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明情况。 第十五条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行评估。其中，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 第十六条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第十七条评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围向被征收人公示7日，公示期间评估机构应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。存在错误的，注册房地产估价师应当现场予以记录，评估机构应当及时修正。 第十八条评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。 第十九条被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告，应当由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。注册房地产估价师不得以印章代替签字。 第二十条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，评估机构应当评估确定用于产权调换房屋的价值，为房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。 第二十一条房屋征收部门或者产权调换房屋的所有权人应当向评估机构提供产权调换房屋价值评估所必需的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料。 第二十二条被征收房屋类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格应当剔除偶然的和不正常的因素。 第二十三条被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估。 申请复核评估的，应当向原评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。 第二十四条原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 第二十五条被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 第二十六条受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于一半。原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。 第二十七条评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见。 经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。 第二十八条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用参照价格主管部门规定的收费标准执行。 第二十九条在房屋征收评估活动中，评估机构和注册房地产估价师有违法违规行为的，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、建设部《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。 第三十条在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本办法执行。预评估报告不得代替房屋征收评估报告。 第三十一条本办法从2011年10月13日起施行。有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已取得房屋拆迁许可证的拆迁项目，其房屋拆迁估价不适用本办法，继续沿用原有的规定办理。 榆林市房屋征收社会稳定风险评估办法（暂行） 第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称条例），结合我市实际，制定本办法。 第二条凡在本市行政区域内国有土地上进行房屋征收与补偿社会稳定风险评估活动的，适用本办法。 第三条房屋征收社会稳定风险评估应遵循以下原则： （一）以人为本，科学决策； （二）预防为主，统筹兼顾； （三）谁主管、谁负责。 第四条房屋征收部门负责本行政区域内房屋征收与补偿的社会稳定风险评估工作。委托的房屋征收实施单位协助实施。 第五条房屋征收社会稳定风险评估的主要内容： （一）是否符合法律、法规、规章和国家方针政策的规定。 （二）是否符合国家安全、国民经济和社会发展等公共利益的需要，是否符合大多数群众的利益需要。 （三）是否存在对相关利益群体造成不良影响而引发群体性上访或影响社会治安的群体性事件等社会稳定风险。 （四）房屋征收与补偿实施前的准备工作是否充分：1、房屋征收范围内土地、房屋及其附属物，户籍人口和单位是否已准确调查登记；2、补偿标准是否符合相近地段类似房地产市场行情和相关补偿安置政策规定；3补偿资金、安置房源是否落实到位；4对困难户的住房保障措施是否具备。 （五）是否有相应有效的风险化解措施，能否将风险妥善控制在预测范围内。 （六）是否存在其他社会不稳定因素。 第六条房屋征收与补偿社会稳定风险评估程序。 （一）评估备案 房屋征收部门就拟征收房屋的项目进行社会稳定风险评估，成立评估工作机构，制定评估方案,提出时限要求,并填写评估安排表,报同级维稳部门备案。 （二）调查研究 房屋征收部门分别采取座谈会、听证会、问卷调查、入户走访、民意测评等方式，广泛征求各有关部门、被征收人和社会各界的意见及建议。 （三）公众评价 依据有关法规，组织相关群众代表、专家、人大代表、政协委员对房屋征收与补偿政策、房屋征收补偿方案等进行征求意见或论证，评审政策的可行性、科学性和社会风险因素。 （四）分析评估 综合各方意见，对房屋征收与补偿进行科学的预测分析和论证研究，特别对房屋征收重大实施项目可能引发的矛盾做出科学预测，最终作出评估结论。 评估结论可分为零风险(无风险)、风险较小(I级风险),风险较大(II级风险)、风险很大(III级风险)四个等次。并制定相应的防范应急预案，最后做出总体评估论证，提出意见和建议，形成专项评估报告。 （五）制定预案 针对评估出的风险和隐患,研究制定预防和处置预案。预案应周密、具体、清晰、可操作。主要内容应包括:组织领导、职责分工、联络方式、预防和处置工作的具体措施、责任追究办法等。 （六）编制报告 根据评估结果,编制评估报告。经分管领导同意后,报同级维稳部门审查。 （七）审查报告 维稳部门收到审查申请后，应在3日内对报告中预测评估出的涉稳问题进行分析和研判，根据评估出的风险等次，对应作出可以实施、部分实施、暂缓实施、不能实施的建议。并将审批表和有关材料提交同级维稳工作领导小组审定，审定意见向同级党委、政府报告，同时抄送评估单位。 第七条房屋征收与补偿重大政策及实施项目社会稳定风险评估报告的主要内容： （一）房屋征收与补偿政策的基本情况及其必要性、合理性、合法性。 （二）对房屋征收与补偿政策出台的时机及社会影响进行预测分析和论证研究。 （三）对房屋征收与补偿政策出台可能引发的矛盾，做出评估预测，并制定应对措施。 （四）房屋征收实施项目的基本情况：房屋征收建设项目批准文件依据，项目立项、规划许可、国土批准文件，房屋征收与补偿实施方案，规划范围的住户和单位权属情况，补偿资金和产权调换房源落实到位情况等。 （五）房屋征收重大政策和实施方案公布后，群众反映，有关部门及单位意见，专家、人大代表、政协委员的合理化建议。 （六）对房屋征收与补偿中住房困难群众的补助，住房保障措施及具体矛盾问题进行评估预测分析研究。 （七）房屋征收项目社会风险防范及维护稳定的相关组织机构和负责人。 （八）对房屋征收项目实施中可能引发的矛盾问题，制定相应的措施和方案。特别是对在房屋征收项目实施中，可能形成的大规模群体性上访事件中可能引发的恶性事件，制定切实可行的应急事件处理预案。 （九）公众的反映、有关部门的意见和专家的意见。 （十）综合上述情况作出的评估结论。 第八条对已经付诸实施的房屋征收项目，房屋征收部门应当全程跟踪监督，及时发现实施过程中出现的问题，采取相应措施及时处理，确保稳定。 第九条房屋征收项目未经社会稳定风险评估，该征收项目不得实施。 第十条各有关单位依照法定职责，落实好房屋征收项目社会稳定风险评估的各项工作内容。 第十一条对不认真履行房屋征收社会稳定风险评估职责，情节较轻的，责令限期改正和批评教育，情节严重引发大规模集体上访或影响社会稳定的群体性事件的，依法追究相关责任人责任。 第十二条本办法从2011年10月13日起施行，有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止。 榆林市国有土地上房屋征收补偿费用管理和使用办法（暂行） 第一条为规范和加强国有土地上房屋征收补偿费用的管理和使用，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于我市国有土地上房屋征收补偿费用的使用、管理和监督。 第三条本办法所称征收补偿费用，是指对被征收人给予的全部补偿费用。 第四条征收补偿费用实行足额到位、专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付的原则。 第五条房屋征收决定作出前，房屋征收部门按照预评估被征收房屋货币补偿总额核定征收补偿费用总额。 第六条按照费用来源渠道，房屋征收项目分为: （一）财政拨款投资的项目； （二）非财政拨款投资的项目。 第七条财政拨款投资的项目，各级人民政府作出房屋征收决定前，财政部门将预算安排的征收补偿费用足额专户存储。各级人民政府房屋征收决定作出后，财政部门应按规定程序及时拨付征收补偿费用。 征收补偿费用专用帐户可以由房屋征收部门开设，也可以由建设单位在房屋征收部门指定的金融机构开设。 非财政拨款投资的项目，征收补偿费用专用帐户，由房屋征收部门开设。 第八条由建设单位开设专用帐户的，在房屋征收启动前，建设单位必须按照房屋征收部门核定的征收补偿费用总额存入专用帐户，并向房屋征收部门出示存款证据。 第九条征收补偿费用的使用范围： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿； （四）对被征收人的补助和奖励； （五）与房屋征收补偿有关的其他费用。 第十条金融机构未接到房屋征收部门的书面征收补偿结算通知，不得结算征收补偿费用。 第十一条金融机构应对每一笔结算到位的征收补偿费用进行独立的明细财务核算。自结算之日起3日内把结算明细报房屋征收部门。 第十二条房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，金融机构根据协议约定金额和征收补偿结算通知结算征收补偿费用。 第十三条向人民法院申请强制执行的，房屋征收部门应当提供给予被征收人存储足额补偿金额的专用帐号。 第十四条征收补偿工作完成后，建设单位应当对实施项目进行总结和绩效评价，并将实施项目总结和绩效评价报告报送财政部门和房屋征收部门。 第十五条由建设单位申请开设专用帐户的，征收补偿工作完成后，未经房屋征收部门的同意，不得办理销户手续。 第十六条开设专用帐户的金融机构，未经房屋征收部门同意，擅自结算征收补偿费用的，必须限期追回有关款项。造成损失的，依法承担赔偿责任。 第十七条财政部门根据房屋征收项目具体实施进度，定期或不定期对拨付的征收补偿费用进行监督检查；审计部门根据工作需要，不定期进行审计，并作出审计报告。对有关单位、个人弄虚作假骗取、截留、挪用、专款不专用征收补偿费用的行为，根据有关规定追究相应责任，并追回骗取、截留、挪用的资金。 第十八条本办法从2011年10月7日起施行，有效期从2011年10月7日起至2013年10月6日止。 榆林市实施房屋征收与补偿听证办法（暂行） 第一条为了规范我市旧城区改建项目房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，房屋征收部门应当就征收补偿方案争议的内容举行听证。 第三条榆林城区房屋征收与补偿办公室负责榆林中心城区房屋征收与补偿听证会的组织工作。 县区房屋征收部门负责本行政区域的房屋征收与补偿听证会的组织工作。 第四条听证应当遵循合法、公正、公平和便民的原则，充分听取被征收人的意见，保证其陈述意见和申辩的权利。 第五条房屋征收部门应当在举行听证会5日前，将听证会的时间、地点、内容、方式等，以公告的形式公布，同时向参加听证的被征收人代表和社会公众代表送达《房屋征收听证通知书》。听证通知书应当载明下列事项： （一）举行听证的时间、地点、内容。 （二）听证主持人的姓名、单位和职务。 （三）被征收人代表和公众代表的姓名。 （四）被征收人代表或社会公众代表无正当理由缺席听证会的，视为放弃听证权利。 参加听证会的被征收人代表由房屋征收范围内的被征收人推选产生，一般为9－15人，社会公众代表由街道办事处组织评议组推选产生，一般为5－9人。 听证会应当邀请法制机构、信访部门、房屋征收实施单位、项目所在地街道办事处相关人员和人大代表、政协委员等社会有关方面参加旁听。 第六条听证参加人包括： （一）听证主持人、听证员、听证记录员。 （二）被征收人代表。 （三）社会公众代表。 第七条听证主持人、听证员、听证记录员与听证事项有直接利害关系的，应当主动申请回避。参加听证会被征收人代表、公众代表有证据证明听证主持人、听证员、听证记录员与听证事项有直接利害关系的，有权申请回避。房屋征收部门核实情况后，应当重新指定。 第八条在听证会公告的期限内，被征收人代表表示不参加听证会或者被征收人代表不能产生的，视为放弃听证权利。 第九条听证会应当按照下列程序进行： （一）听证主持人介绍本人、记录员、听证员的姓名，工作单位及职务，告知听证参加人的权利和义务。 （二）听证主持人核实被征收人代表和公众代表的身份和到会情况； （三）听证主持人宣读听证会纪律； （四）房屋征收部门或者房屋征收实施单位介绍征收补偿方案的具体内容以及被征收人争议的内容； （五）被征收人代表和社会公众代表对征收补偿方案的有关内容发表意见； （六）被征收人代表和社会公众代表进行申辩； （七）被征收人代表和社会公众代表进行最后陈述； （八）听证记录交被征收人代表和社会公众代表确认无误或者补正后，签字或盖章，无正当理由拒绝签字或者盖章的，记录员应当在记录中说明情况； （九）听证主持人宣布听证会结束。 第十条听证会应当制作听证记录。听证记录应当载明下列内容： （一）听证事项名称； （二）听证主持人、记录员、听证员的姓名职务； （三）被征收人代表和社会公众代表的姓名、住址、工作单位及职务等基本情况； （四）听证会举行的时间、地点、方式； （五）被征收人代表和社会公众代表发表的意见； （六）被征收人代表和社会公众代表进行申辩的内容； （七）被征收人代表和社会公众代表的签字或者盖章，或者听证参加人拒绝签字或者盖章的情况说明； （八）听证主持人对听证活动中有关事项的处理情况； （九）听证主持人认为需要载明的其他事项； 第十一条听证会结束后3日内，听证主持人应当就听证事项提出书面处理意见，报房屋征收部门。 房屋征收部门应当在听证会结束后7日内，将听证会召开情况和根据听证会意见作出处理意见予以公布。 第十二条有下列情形之一的，可以延期举行听证会： （一）参加听证会一半以上的被征收人代表申请延期，并且有正当理由的； （二）可以延期的其他情形。 延期听证的，房屋征收部门应当书面通知被征收人代表和社会公众代表，说明理由。 延期听证的情形消失后，房屋征收部门应当在3日内举行听证会，并书面通知被征收人代表和社会公众代表。 第十三条有下列情形之一的，中止听证： （一）听证主持人认为事实、理由和依据不清楚，需要调查核实的； （二）应当中止听证的其他情形。 中止听证的，房屋征收部门应当书面通知被征收人代表和社会公众代表，说明理由。 中止听证的情形消失后，房屋征收部门应当在3日内恢复听证，并书面通知被征收人代表和社会公众代表。 第十四条有下列情形之一的，终止听证： （一）在听证会公告规定的听证会开始时间60分钟内，无被征收人代表和社会公众代表参加听证会的； （二）在听证会过程中一半以上被征收人代表和社会公众代表声明退出或者未经听证主持人允许中途退场的； （三）被征收人代表和社会公众代表不遵守听证会纪律，造成听证会无法正常进行的； （四）需要终止听证的其他情形。 第十五条本办法从2011年10月13日起施行，有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止
